科创之星房地产行业转型聚焦“四条路径”发力

8月份以来，中央层面持续推进城市更新行动。同时科创之星，“北上广深”四大一线城市均出台新一轮放松限购政策。在楼市传统销售旺季，政策层面持续释放支持信号，折射出房地产行业发展模式正在发生根本性转变，核心主题从“规模扩张”转向“质量+服务”双轮驱动，迈向转型新阶段。

在笔者看来，传统“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式已经终结。在经历了长达数年的深度调整后，“保交楼”专项借款、下调首付比例和利率、限购放宽等政策“组合拳”已初步稳住市场。为适应市场新变化、满足多样化居住需求，当前房地产行业上下游都在探寻新发展路径，整体呈现出聚焦“四条路径”发力，加速推进转型的新气象。

第一条路：集中精力降负债，优化行业资产负债表，坚守财务安全线。从上市房企半年报数据看科创之星，行业资产负债表正在出现积极变化，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值持续下降。

各类房企结合实际情况多措并举降负债。有的企业利用经营性物业贷置换信用债，降低有息负债规模；有优质底层资产的房企通过基础设施公募REITs等新途径盘活资产，优化资产结构；流动性有压力的企业剥离闲置资产回笼资金；出险房企通过增资扩股、债转股、引入战略投资者以及债务重组等手段改善资本结构；部分企业通过缩减投资、提前偿还高息债等方式降低整体负债规模。企业有息负债规模降下来，偿债风险降低，房地产行业资产负债表就会得到优化，这将推动市场加快出清风险，进入健康发展新通道。

第二条路：灵活调整推盘节奏，快速回笼资金，守护好现金流生命线。在市场需求尚未全面回暖的情况下，企业需盘点库存情况，灵活调整各个区域、城市乃至具体项目房源的推盘节奏，避免盲目跟风和过度供应。就当下来看，囤地缓开发赌土地红利的时代早已远去，现金流才是王道。房企正通过精准营销、合理定价等策略，快速回笼资金，确保其正常运营和现金流稳定。比如科创之星，一线及核心二线城市去化周期相对较短，在相关政策支持下，房企通过阶梯式定价法实现快速去库存。此外，部分房企正通过数字化营销手段提升转化率，运用VR看房、元宇宙体验等多种方式营销。

第三条路：提升资产运营效率，拓展新商业路径。行业进入深度调整期以来，商业运营、代建、长租公寓、物业管理等赛道营收对企业业绩贡献越来越大。

多数房企强调要向“新发展模式”转型，注重轻资产运营，将业务重心转向存量经营，用经营性现金流驱动转型。比如，招商蛇口提出“从以开发为主转向开发与经营并重，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化转变”的“三个转变”。再比如，2025年上半年，新城控股商业运营收入（含税租金收入）69.44亿元，同比增长11.8%，商业板块已成为其利润结构的“压舱石”。

从投资者视角看，企业若能通过供应链优化和数字化转型，将经营性物业业务毛利率提升至较高水平，并充分利用REITs等资本市场工具，形成“投融管退”专业化分工闭环，创造稳定的现金流和利润增长点，则企业估值有望得到修复乃至重构。

第四条路：“好房子+好服务”双轮驱动，调整投资策略，稳住ROE（净资产收益率）基本面。随着居住需求从“有没有”转向“好不好”，房地产下半场一定会聚焦“好房子+好服务”。

“好房子”不仅意味着高品质的建筑质量，还需具备舒适的居住环境、完善的配套设施和优质的物业服务。加大产品研发和创新投入，提升项目的“产品力”，围绕房子提供全生命周期的服务，是企业提升ROE的必然之选，也是行业未来发展的核心方向。在这一趋势下，头部房企普遍聚焦高能级城市投资，采取“优中选优、深耕核心”的策略，确保项目的周转效率和高附加值的盈利空间。

总体而言，当前房地产市场已由增量开发转向存量运营时代，房企在“新与旧”的转换中逐步找到适合自身的新发展模式科创之星，这将加快推动房地产行业迈入转型新阶段，进入健康发展新生态。

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